싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - 이선미

안녕하세요. 날씨가 선선해지는 가을이 오니 독서하기 너무 좋아요.

오늘은 "싱글맘 부동산 경매로 홀로서기" 책을 소개해 드리려고 해요.

 

 

 

싱글맘부동산경매로홀로서기

 

 

 

저자인 이선미는 현재 행크에듀에서 경매초급반 강의를 하고 있고, 현재 전업투자자로 활동하고 있어요.

요즘 경매에 관심이 많은 저로써는 이분이 쓰신 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기가 너무나도 궁금하였답니다. 

 

목차

1. 우연히 경매를 접하다.

2. 나는 첫 낙찰로 4,800만원의 투자금을 만들었다.

3. 경매로 내 집을 마련하다.

4. 공짜로 집사기? 무피투자

5. 385만원으로 250평 전원주택을 꿈꾸다.

6. 우리 동네 빌라 낙찰기

7. 내 집을 돌려주세요!

8. 경매로 차를 바꾸다.

9. 3개월 만에 3,000만원이 되어 돌아온 아파트

10. 공매 낙찰을 취하해주세요.

11. 쓰레기 집을 낙찰받다.

 

 

경매공부, 쉽게 접근하기

권리분석이 뭔가요? 

부동산을 매입하기 전에 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것으로, 권리분석을 할 줄 알아야만 경매를 해서 수익을 낼 것인지 아님 손해를 볼 수도 있을 것인지를 알 수 있으므로 가장 기본적이면서도 핵심적인 부분이 권리분석이다.

 

등기부등본 살펴보기

등기부등본은 해당 부동산의 역사가 기록되어 있는 문서라 할 수 있다. 언제 지어졌고, 누구에게 매매가 되었는지, 이 부동산을 담보로 대출을 받은적이 있는지 등 모든 사항들이 빠짐없이 기록된 문서다. 이는 주민센터에서도 발급이 가능하며 대법원인터넷등기소에서도 1,000원에 발급이 다능하다. 

 

말소기준권리 찾기 - (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기 

말소기준권리란 경매사건에 있어 인수와 소멸을 구분 짓는 권리로써, 경매인들이 권리분석 시 편하게 통칭하여 사용하는 용어이다.  위의 네가지를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류등은 소유권 이전 후 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 된다. 

 

대항력

임차주택이 매매나 경매등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임차주택에 관하여 임대차 내용을 주장 할 수 있는 법률상의 권리를 말한다. 대항력이 있는 임차인은 주택을 사용,수익할 수 있는 권리와 보증금반환 청구권등의 권리를 가지게 된다. 

따라서 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. 이는 배당요구 신청을 하지 않은 경우에도 마찬가지이다. (경매 낙찰시 말소기준권리 날짜 이전에 대항력이 있는 임차인이 있는지 여부는 아주 중요하다.) 

대항력을 구비한 임차인의 경우 확정일자를 구비하게 되면 우선변제권리를 취득하게 된다.

 

대항력의 요건

최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당부동산에 주민등록 전입을 해야만 한다. 그러면 전입을 한 다음날 오전0시부터 대항력이 생긴다. 

 

우선변제권 요건

대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받고 배당종기일 이내에 배당요구신청을 하고 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야 한다. 

 

최우선변제권 요건

소액임차인이 최우선변제권이 인정되려면 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다. 

최우선변제금액

 

 

 

시세조사는 철저하게!

낙찰 받고 오면 무조건 팔아주겠다는 부동산도 있어요. 이런 이야기는 그저 흘러 들으세요. 안도하기에는 이릅니다. 

시장은 유동적이라 어떻게 변화할지 모르거든요, 매도가 목표라 하여도 전월세 임대가까지 철저히 조사하려서 임대를 놓아도 수익이 날 것인가를 고려해야 합니다. 

 

임장 준비물을 챙기세요!

1. 경매정보지 복사본 

2. 스마트폰 - 주소 찾기, 사진촬영, 녹음기능, 유료사이트정보 확인가능

3. 임장활동 현장조사서

 

주거용 임장 시 유용한 팁!

1. 학교를 찾아라!

2. 마트와 문화공간을 찾아라!

3. 교통환경이 좋은가?

4. 웰빙 & 조망권이 좋은 곳을 찾아라!

5. 선호되는 평형과 주차장을 찾아라!

6. 세대수가 많은 곳이 좋다. 

7. 혐오시설을 찾아라!